Come affrontarle e ottenere assistenza gratuita per risolverle

Nel corso dei nostri 20 anni di attività, noi di AB INGEGNERIA abbiamo più volte dato assistenza alle persone che, inaspettatamente, hanno dovuto affrontare problemi legati all’irregolarità edilizie ed urbanistiche dell’immobile di proprio interesse.

Facciamo luce sul problema delle irregolarità edilizie ed urbanistiche e sull’iter per richiedere e ottenere i titoli abilitativi necessari per l’esecuzione di opere su un immobile. Le dinamiche sono molteplici e la materia sicuramente complessa, e questa pagina descrive i possibili casi e per ciascuno elenca i rischi connessi. Spiega infine, in modo sintetico e chiaro, cosa sarebbe sempre opportuno fare per evitarli.

Quando e come emergono le irregolarità: i possibili casi

Tipicamente i problemi emergono o in fase di compravendita di un immobile, oppure quando si decide di intervenire su di esso, spesso a distanza di tempo dall’acquisto, quando però venditore, agenzia, costruttore, ecc. sono ormai un lontano ricordo.

Irregolarità edilizie che emergono in fase di compravendita

Un privato vuole vendere o comprare casa ma, prima del rogito, emergono problemi “bloccanti” che impediscono la compravendita.

Ecco alcuni casi tipici:

• Il venditore contatta l’agenzia e questa chiede di fornire una serie di documenti che il venditore non sa come reperire (si tratta magari di un’eredità) o, più semplicemente, non ha conservato, quanto avrebbe dovuto, negli anni per i vari lavori eseguiti;
• Il venditore ha eseguito nel tempo dei lavori considerandoli delle “piccolezze” ma in realtà ha commesso abusi in quanto non ha predisposto a suo tempo le pratiche che servivano e tantomeno ha ottenuto i necessari titoli abilitativi;
• Il futuro acquirente chiede dei documenti o, per scrupolo, va a fare lui stesso una verifica in comune, dove emergono problemi di conformità dell’immobile;
• A compromesso firmato, prima del rogito, il Notaio richiede una serie di documenti che, né acquirente, né venditore, né agenzia, avevano pensato di recuperare, ed emergono delle difformità edilizie, urbanistiche, catastali oppure delle carenze impiantistiche che precludono l’atto.

Irregolarità edilizie in fase di post vendita, correlate all’esecuzione di lavori di ristrutturazione

Un privato ha appena acquistato un immobile e desidera ristrutturarlo ma, al momento di eseguire i lavori, emergono delle difformità che impediscono quanto ipotizzato.

Ecco alcuni casi tipici:

• Il proprietario o l’impresa incaricata della ristrutturazione si informano in comune per i lavori che intendono eseguire ed emergono delle difformità, prima non note, che precludono l’inizio dei lavori e richiedono una pratica edilizia per la sanatoria amministrativa o, più in generale, la produzione / integrazione di documenti (agibilità, autorizzazione allo scarico in fognatura, pratiche catastali, ecc). Questo accade spesso se ci sono procedimenti amministrativi pendenti o sanatorie in itinere mai completate);
• Il comune rileva in autonomia che la pratica edilizia presentata dal privato non può essere autorizzata o peggio, deve essere bloccata, ed avvia un procedimento per irrogare sanzioni amministrative o in altri casi segnala il tutto la procura della repubblica, che poi avvia un procedimento penale. Tutto questo a causa di una mancanza di conformità dell’immobile (i disegni presentati non corrispondono a quelli depositati in comune, anche se sono fedeli rispetto allo stato di fatto dell’immobile, oppure i disegni sono conformi a quello che risulta al comune ma un esposto di un vicino, con cui i rapporti non sono magari idilliaci, fa emergere che l’immobile è diverso da come dovrebbe essere)
• Il vicino di casa, che non è stato informato dei lavori, fa un esposto perché si ritiene in qualche modo danneggiato. Il comune dispone un sopralluogo ed emergono problemi sui lavori in corso, sul progetto presentato o sull’immobile stesso.

Irregolarità edilizie: i rischi

Le irregolarità edilizie portano con sé dei rischi per tutti i soggetti coinvolti, ma purtroppo i più esposti sono proprio i proprietari degli immobili. Che abbiano appena venduto, appena acquistato o che stiano ristrutturando casa, poco importa, sono il primo soggetto a rischiare.

• Sanzioni amministrative, da parte del Comune;
• Procedimenti penali per abuso edilizio;
• Sanzioni amministrative da parte dell’Agenzia delle Entrate;
• Perdita di tempo e denaro per potersi avvalere di un tecnico e di un legale che si occupino di risolvere la situazione;

In fase di acquisto, si aggiungono i seguenti rischi:

• Rischio di non poter acquistare l’immobile desiderato, ovvero rischio di non poter vendere l’immobile che si ha tanto bisogno di vendere;
• Rischio di pagare un bene più di quello che vale, ovvero rischio di vendere un immobile a meno di quello che dovrebbe valere a causa dei maggiori costi di adeguamento;
• Rischio di comprare un bene che dovrà essere poi adeguato dopo l’acquisto;
• Impossibilità di abitare l’immobile o rischio di abitare un immobile non idoneo.

Se le irregolarità compaiono dopo la vendita questi i rischi specifici:

• Maggiori costi e ritardi nell’esecuzione degli interventi;
• Rischio di perdere eventuali finanziamenti e/o agevolazioni già concesse ma subordinate all’ultimazione dei lavori in un tempo “certo” e comunque non “indeterminato”;
• Sospensione dei lavori da parte del comune;
• Perdita di opportunità di vendere rapidamente / utilizzare subito l’immobile;
• Contenzioso con inquilino / acquirente;
• Impossibilità di destinare l’immobile all’uso auspicato.

Irregolarità edilizie: cosa fare

Prima di tutto, cosa non fare.

Affrontare da soli questo imprevisto è una strada poco agevole e sicuramente sconsigliabile: gli aspetti burocratici e tecnici sono molto complessi. In queste circostanze è la forma a far da padrone e trovare la via migliore da seguire richiede una grande competenza specifica.

Attenzione anche ai consigli degli amici che, pur dati in buona fede, rischiano di far danno: ogni caso è a sé e una procedura, corretta per un caso, potrebbe non esserlo per il tuo.

C’è un ultimo aspetto da considerare: un imprevisto di questa portata crea certamente tensioni e affrontare da soli la faccenda rischia di trasformare un momento di importante soddisfazione come l’acquisto, la vendita o la ristrutturazione di un immobile in una grande fonte di preoccupazioni e stress.

Il consiglio quindi è quello di rivolgersi a dei professionisti con specifica esperienza, in grado di inquadrare perfettamente il problema e prospettare le possibili soluzioni sulla base di precise indicazioni: minor costo, minor tempo, ecc.

Cosa può fare AB INGEGNERIA per Te

AB INGEGNERIA è una società di ingegneria dotata di personale tecnico specializzato con una lunga e specifica esperienza nella gestione delle irregolarità edilizie ed è quindi in grado di individuare e gestire il corretto percorso amministrativo, che permette di regolarizzare un immobile.

Molto spesso si tratta di problemi facilmente risolvibili; proprio per questo forniamo un servizio gratuito di base e, nel caso di necessità e di tuo interesse ai nostri servizi, un supporto a 360° che ti mette nella condizione di risolvere il problema in tutta serenità, di liberarti dagli impegni del disbrigo pratiche e di concludere la vendita, l’acquisto o la ristrutturazione nel modo più semplice, rapido ed economico possibile.

I servizi di AB INGEGNERIA

• Consulenza tecnica gratuita (nel limite di un monte ore prestabilito e concordato) per una prima analisi tecnica delle irregolarità e relativo prospetto delle possibili soluzioni;
• Analisi della situazione, determinazione delle criticità, individuazione delle azioni correttive da intraprendere;
• Contatti con gli enti coinvolti nel rilascio dei titoli, certificazioni, dichiarazioni, ecc;
• Assistenza a impiantisti e/o imprese per l’individuazione dei lavori eventualmente necessari per conformare l’immobile (chiudere una finestra, aprire una porta, spostare un tavolato, adeguare un impianto, ecc.);
• Predisposizione e disbrigo delle pratiche amministrative necessarie, anche con caricamento telematico;
• Servizi di pagamento - in nome e per conto del cliente - di bolli e tariffe dovute al comune;
• Assistenza al Notaio e/o all’agenzia immobiliare.

Grazie alla nostra esperienza ti daremo il supporto professionale perfetto per il tuo caso. Rimarrai sempre aggiornato sull’andamento ma non dovrai più preoccuparti di nulla, da adesso ci pensiamo noi!

Servizi accessori a pagamento

• Verifica necessità di titoli abilitativi ulteriori (immobili vincolati paesaggisticamente, che in Lombardia sono quasi ovunque, prevenzione incendi, ecc.);
• Verifica dei preventivi delle imprese e assistenza al confronto tra offerte;
• Progettazione e/o direzione lavori di opere, pratiche edilizie;
• Sicurezza cantieri;
• Prevenzione incendi;

e tutto quanto occorre per avere un immobile a perfetta regola d’arte, in tempi certi, e a costi prefissati e contenuti.

Alcune nostre esperienze

Una nostra cliente aveva sottoscritto il compromesso per l’acquisto di una baita in montagna.
Lei e il compagno avevano trovato la casa ideale per passare le vacanze in una zona tranquilla e il prezzo era quello di mercato. Insomma tutto andava per il meglio e avevano premura di passare al rogito per poi festeggiare il Natale nella baita.
Al momento di andare al rogito il Notaio ha però rilevato che la casa, su tre piani, risultava al comune di due soli piani, mentre al catasto l’immobile era correttamente su tre piani, ma con delle misure interne molto differenti.

Soluzione del problema
Siamo stati quindi interpellati e abbiamo ipotizzato il percorso più rapido ed indolore per la regolarizzazione dell’immobile. Abbiamo tenuto i rapporti con il comune, concordando con i funzionari la procedura più opportuna. Ci siamo occupati di gestire i rapporti sia con il venditore che con il Notaio, visto che la nostra cliente risiedeva a un centinaio di chilometri dal luogo. Alla fine la sanatoria è stata rilasciata, la cliente ha potuto comprare ed entrare in possesso dell’immobile e per il Natale sotto l’albero avevano la soluzione al problema. Non solo, ma i costi di regolarizzazione sono ricaduti integralmente sul venditore, che ha dovuto ridurre il prezzo di vendita (aveva tentato infatti di “spacciare” un sottotetto per un locale agibile a tutti gli effetti.

Un cliente con la propria compagna stava cercando una villetta da ristrutturare, ed aveva individuato un immobile di suo gradimento.
L’agenzia sosteneva che il prezzo proposto dal venditore fosse corretto, visti i recenti lavori effettuati sul tetto e sui serramenti.
Il cliente non era troppo convinto delle giustificazioni dell’agenzia in quanto non vi erano evidenze documentali della consistenza dei lavori svolti.

Soluzione del problema
Siamo stati interpellati, abbiamo acquisito in comune e dal venditore la documentazione dell’immobile e quindi abbiamo fatto un sopralluogo.
Abbiamo verificato che i lavori erano stati effettivamente svolti ma che non erano tali da giustificare che l’immobile fosse considerato come “ristrutturato” invece che come “in buono stato”, con la conseguenza di un minore valore al mq. Inoltre abbiamo rilevato un quadro fessurativo sui calcestruzzi a vista che richiedeva un intervento edile.
Il cliente, sulla scorta delle nostre valutazioni, ha proposto al venditore una riduzione del prezzo. Non hanno ottenuto tutto quello che desideravano sul lato economico, ma sono riusciti ad acquistare l’immobile riducendo del 15% il prezzo.

Un cliente stava vendendo un’immobile residenziale.
Il nostro cliente era l’unico precedente proprietario ed aveva comprato direttamente dall’impresa costruttrice, circa 11 anni prima, poco prima che l’impresa stessa chiudesse.
Il nostro cliente non aveva fatto alcun lavoro sull’immobile negli anni e la scheda catastale era perfettamente fedele.
L’acquirente, per suo scrupolo, su consiglio del fratello architetto, aveva però fatto un controllo in comune, scoprendo che dove sulla scheda catastale erano disegnate soggiorno e cucina c’era invece un balcone.
E’ ovviamente iniziata una contestazione e il ns. cliente (il venditore) ci ha interpellati. La situazione era veramente intricata perché nel frattempo era subentrato un vincolo paesaggistico che rendeva molto complessa la sanatoria. Inoltre non c’era più una controparte su cui rivalersi (l’impresa aveva chiuso e nel frattempo il geometra che aveva firmato il progetto era morto.

Soluzione del problema
Ci siamo quindi consultati con il legale che collabora con noi, specializzato in diritto amministrativo, ed abbiamo individuato una strada stretta ma percorribile, riuscendo a far esprimere positivamente la sovrintendenza, avendo fatto leva sull’esistenza del volume fin dall’origine (il balcone era chiuso sui 3 lati e non aggettante).
Il nostro cliente è così alla fine riuscito a sanare l’immobile ed a rivenderlo, al prezzo concordato con l’acquirente, ma addossandosi le spese che, grazie al nostro intervento hanno escluso la necessita di demolire e poi ricostruire una parete (quella che ha chiuso indebitamente il balcone).